Alquilar tu plaza de garaje por horas o días: Hacienda, IVA, contrato y comunidad

Casi todo lo que circula sobre alquilar una plaza de garaje piensa en un inquilino que se queda un año y paga cada mes. Esta guía va de otra cosa: dejar tu plaza unas horas mientras trabajas, un fin de semana o una semana de vacaciones, a gente distinta cada vez. Para Hacienda y para la ley el punto de partida es el mismo, pero el caso temporal trae sus propias dudas, y aquí las recorremos con la norma delante. Donde la norma no llega, lo decimos.

En corto

• Renta. Lo que cobres se declara en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, sea por horas, días o meses.
• IVA. Si alquilas la plaza sola, cobras un 21 % de IVA aunque seas un particular y aunque sea de vez en cuando. Eso supone darte de alta con el modelo 036, hacer facturas y presentar el modelo 303 cada trimestre.
• Retención. Si te paga una empresa más de 900 € al año sin IVA, te retiene un 19 %.
• Contrato. No hace falta por escrito, pero conviene dejar lo esencial en un mensaje.
• Comunidad. Puedes ceder tu plaza, pero quien la use tiene que respetar las normas de la comunidad, y tú respondes de lo que haga.
• TempoParking. Es un tablón de anuncios: no cobra comisión ni gestiona pagos y, así, no informa a Hacienda de lo que ganas. Eso no te libra de declararlo.

¿Hay que declararlo en la renta?

Sí. La Agencia Tributaria lo resume así: las rentas del alquiler de una plaza de garaje son, «con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario». La ley del IRPF no distingue por la duración: cuenta como rendimiento todo lo que se derive del alquiler o de la cesión de uso de un inmueble, «cualquiera que sea su denominación o naturaleza» (artículo 22). Da igual que lo llames alquiler por horas o reserva.

Solo pasaría a ser actividad económica si para gestionarlo usaras «al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa» (artículo 27 de la misma ley). Un particular con una o dos plazas no suele tenerla, y su caso es el de la consulta V2139-21 de la Dirección General de Tributos: rendimientos del capital inmobiliario.

Esa calificación es la de quien cede la plaza y nada más. Si tu oferta incluyera vigilancia, lavado u otros servicios, consúltalo antes: no hemos encontrado un criterio oficial para ese caso. Y si vives en el País Vasco o en Navarra, el IRPF puede corresponder a tu hacienda foral, con normas propias, como recuerda el manual de la Agencia Tributaria. Lo que cuenta esta guía es el régimen común.

Cuánto se paga en el IRPF

No hay un porcentaje fijo sobre lo que cobras. Tributa el rendimiento neto, que se suma a tus demás ingresos de la base general y paga al tipo que te corresponda. Se calcula en tres pasos.

1. Lo que cobras sin IVA, menos los gastos del tiempo alquilado

El IVA que cobras no es un ingreso tuyo: lo ingresas en Hacienda (lo vemos más abajo). De lo demás restas «todos los gastos necesarios» para obtenerlo, dice el artículo 23 de la ley del IRPF: los intereses del préstamo, la reparación y conservación, el IBI y otros tributos, el seguro, los servicios y suministros, la cuota de comunidad («En particular, las cuotas de la comunidad de propietarios», precisa el manual de la Agencia Tributaria) y la amortización, que es como mucho el 3 % del mayor valor entre lo que te costó la plaza y su valor catastral, sin contar el suelo (consulta V2139-21).

En un alquiler temporal, la clave es que solo cuentan los gastos del tiempo alquilado. El manual lo dice sin rodeos: «única y exclusivamente serán deducibles los gastos correspondientes al período de tiempo en que el inmueble esté alquilado y genere rentas, en la proporción que corresponda». La Dirección General de Tributos aplica lo mismo a la amortización, que se deduce «respecto a los días en que haya durado el alquiler». Además, los intereses y las reparaciones no pueden superar lo que cobraste por la plaza en el año; el exceso se resta en los cuatro años siguientes.

2. Más la renta imputada de los días que no la alquilas

Es la parte que casi nadie cuenta. Una plaza que no es tu vivienda habitual y que no está alquilada genera una renta imputada: la ley supone que te da un rendimiento aunque no cobres nada. La Dirección General de Tributos lo aplica al alquiler de una plaza: «En los períodos en que el inmueble no se encuentre arrendado, el propietario habrá de imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85». La cuenta es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el ayuntamiento lo revisó en los últimos diez años, en proporción a los días (artículo 85 de la ley del IRPF).

No la hay si compraste la plaza junto con tu vivienda habitual, hasta dos plazas: según el manual de la Agencia Tributaria, forman parte de ella.

3. Sin la reducción del alquiler de vivienda

La reducción del rendimiento que existe para el alquiler de vivienda es solo para los inmuebles «destinados a vivienda» (artículo 23 de la ley del IRPF). Una plaza alquilada sola no la tiene.

¿Y si alquilas por horas? Los criterios oficiales hablan de periodos y de días, y no hemos encontrado cómo se aplican a un alquiler de 9 a 18 h: lo contamos en lo que no hemos podido comprobar. Mientras tanto, guarda un registro de cada alquiler con la fecha y las horas.

El IVA

Por qué un particular cobra IVA. La ley del IVA considera empresarios a quienes explotan un bien para obtener ingresos continuados, y añade: «En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes» (artículo 5). La Dirección General de Tributos lo ha aplicado a un particular con una plaza: su alquiler independiente «estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido y confiere a quien lo realiza la condición de empresario o profesional a efectos del mismo» (consulta V2064-22). Da igual que el inquilino sea un particular o una empresa, y da igual la frecuencia: el impuesto grava lo que se hace «con carácter habitual u ocasional». El tipo es el general, del 21 %.

Cuándo no hay IVA. La exención del alquiler de vivienda se extiende «a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos» (artículo 20 de la ley). La Agencia Tributaria lo resume: si la plaza va con la vivienda, está exenta; «En otro caso el arrendador deberá repercutir un IVA del 21%». Cuando alquilas tu plaza por horas o días a alguien que no vive en tu piso, estás en el otro caso.

No hay un mínimo. El texto de la ley del IVA publicado por el BOE, actualizado a 28 de febrero de 2026, no tiene un régimen que libre del impuesto a quien factura poco.

El precio, con o sin IVA. Si anuncias 10 € al día más IVA, cobras 12,10 € y 2,10 € son de Hacienda. Si anuncias 12,10 € con el IVA incluido, tu parte son 10 €. Conviene que el anuncio diga cuál de las dos cosas es.

Alta, facturas y modelos

La consulta V2139-21 resume las obligaciones de quien alquila una plaza: darse de alta en el censo de empresarios, presentar las declaraciones trimestrales del IVA y el resumen anual. En la práctica:

• Alta con el modelo 036. El 037, la versión simplificada, lo suprimió la Orden HAC/1526/2024 a partir del 3 de febrero de 2025. Todavía hay páginas que lo recomiendan.
• Factura de cada alquiler. Para importes de hasta 400 € con IVA basta la factura simplificada (artículo 4 del Reglamento de facturación).
• Modelo 303 cada trimestre, también si no alquilaste nada. El Reglamento del IVA, que reproduce la consulta V2064-22, obliga a presentarlo «incluso en los casos en que no existan cuotas devengadas».
• El resumen anual (modelo 390), salvo las exoneraciones que fije Hacienda, que el mismo artículo del Reglamento prevé.
• Sin programa VERI*FACTU. Si no tienes empleados, tu alquiler no es actividad económica y, según la Agencia Tributaria, en ese caso «el arrendador no deberá adaptarse».
• El IVA de tus gastos. El que pagues en gastos de la plaza se puede deducir en la medida en que la uses para alquilarla (artículo 94 de la ley del IVA). Si también la usas tú, el reparto se complica: consúltalo.

Canarias, Ceuta y Melilla

La ley del IVA deja fuera de su territorio Canarias, Ceuta y Melilla (artículo 3). En Canarias se aplica el IGIC, que tiene un régimen especial del pequeño empresario con exención por debajo de un volumen de operaciones, y el alquiler cuenta para ese volumen (Agencia Tributaria Canaria). En Ceuta y Melilla rige el IPSI. Ninguno de los dos está analizado a fondo en esta guía.

Si te paga una empresa: la retención

Los alquileres de inmuebles urbanos están sujetos a retención (artículo 75 del Reglamento del IRPF). La practican las empresas y demás entidades, «incluidas las comunidades de propietarios», y los autónomos y profesionales «cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades» (artículo 76). Es el 19 % de lo que te pagan, «excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido» (artículo 100), y se ingresa en Hacienda a cuenta de tu IRPF.

En el alquiler temporal, lo más normal es que no haya retención, por dos motivos:

• No se retiene «Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales» (artículo 75). La Agencia Tributaria precisa que es sin IVA.
• Si quien alquila es un particular, tampoco: «si son satisfechas las retribuciones por una persona física en un ámbito particular, no procederá la práctica de retenciones» (consulta V2139-21).

¿La web donde anuncio informa a Hacienda?

Las plataformas digitales tienen que contar a Hacienda lo que ganan quienes alquilan a través de ellas. Es la obligación conocida como DAC7, por la directiva europea de la que sale, y en España la regulan la Ley 13/2023 y el Real Decreto 117/2024. Se presenta con el modelo 238.

Las plazas de garaje están dentro. La norma cuenta como actividad que se comunica el alquiler o la cesión temporal de inmuebles, «así como plazas de aparcamiento». Si la plataforma está obligada, comunica los datos de quien anuncia, lo cobrado, el número de alquileres y, en los inmuebles, la dirección y los días alquilados cuando los conoce (contenido del modelo 238).

Quedan fuera las webs que solo permiten anunciarse. La definición de plataforma excluye el software que, sin ninguna otra intervención, solo permite «Que los usuarios ofrezcan o promocionen» una actividad. La Dirección General de Tributos lo aplicó a una web de anuncios gratuitos que no interviene en las transacciones ni conoce su resultado, y concluyó que no está obligada (consulta V1016-25). La Agencia Tributaria lo dice así en sus preguntas del modelo 238: «Dado que el software exclusivamente proporciona un servicio de publicidad, no existiría obligación de comunicar información». La Dirección General añade que, en cada caso concreto, lo valora Hacienda al comprobar.

Lo que metería a una web dentro, según la misma definición, es cobrar o tramitar el pago («cualquier modalidad de recaudación y pago», dice la norma) o intervenir de otra manera en el alquiler, por ejemplo gestionando la reserva. Esto último es nuestra lectura: la norma no pone ejemplos.

En cualquier caso, que una web no informe no cambia nada para ti: el IRPF y el IVA de los apartados anteriores se aplican igual.

¿Hace falta contrato?

No por escrito. El Código Civil dice que los contratos obligan «cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado» (artículo 1278). Un acuerdo por mensajes o de palabra vale.

Alquilar tu plaza unas horas o unos días encaja en la definición del arrendamiento de cosas: una parte da a la otra «el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto» (artículo 1543). La Ley de Arrendamientos Urbanos solo menciona la plaza de garaje cuando se cede como accesorio de la vivienda «por el mismo arrendador» (artículo 2). Si una plaza alquilada sola podría entrar en esa ley por otra vía es una duda que la ley no resuelve, y está en lo que no hemos podido comprobar.

No prometas custodia. Los aparcamientos públicos tienen su propia ley, la Ley 40/2002, pensada para quien cede un espacio «como actividad mercantil» y «con los deberes de vigilancia y custodia» del coche. Si en tu anuncio ofreces vigilar o guardar el coche, te acercas a ese régimen, que es mucho más exigente. Anuncia una plaza, no un servicio de custodia.

Qué dejar por escrito

Aunque sea en un mensaje, que quede constancia de:

1. Quiénes sois: el nombre y un teléfono o correo de cada uno.
2. La plaza: número, planta, medidas útiles y altura de la puerta.
3. Cuándo: fechas y horas de entrada y de salida, y qué pasa si el conductor se retrasa.
4. El precio: si incluye el IVA, cómo y cuándo se paga, y qué pasa si alguien cancela.
5. El acceso: mando, llave o código; cómo se entrega, cómo se devuelve y qué pasa si se pierde.
6. El vehículo: matrícula y tipo, y que la plaza es solo para aparcar, sin guardar objetos ni realquilarla.
7. Las normas de la comunidad que afecten al conductor.
8. Los daños: quién responde de qué, y fotos de la plaza al entregarla y al recibirla.

Las fotos importan. Al acabar, el conductor debe devolver la plaza «tal como la recibió» (artículo 1561 del Código Civil), y si no hay constancia del estado inicial, la ley presume que la recibió en buen estado (artículo 1562). Una foto con fecha evita discusiones a los dos.

Fianza

Si queréis fianza, pactadla por escrito: cuánto es, qué cubre y cuándo se devuelve. Si a tu alquiler se le pudiera aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos habría reglas propias, y es justo la duda que no está resuelta.

La comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario disponer de su derecho, «sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen» (artículo 3). Puedes ceder el uso de tu plaza, pero las obligaciones con la comunidad siguen siendo tuyas. Lo que puede limitarte:

• Los estatutos. Ni el propietario ni el ocupante pueden desarrollar «actividades prohibidas en los estatutos», ni las que resulten dañosas para la finca o contravengan las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7). Si tus estatutos prohíben algo que alcance al alquiler, esa prohibición solo afecta a terceros si está inscrita en el Registro de la Propiedad (artículo 5). Pide una copia al administrador.
• Las normas de régimen interior. Regulan el uso de los servicios y elementos comunes, como los accesos o los horarios, y «obligarán también a todo titular» (artículo 6).
• Tu responsabilidad. Tienes que respetar las instalaciones comunes y responder ante los demás propietarios «de las infracciones cometidas y de los daños causados» (artículo 9).

La mayoría reforzada que la ley prevé para limitar alquileres se refiere a las viviendas de uso turístico, no a las plazas (artículo 17). Y sobre los mandos: pregunta antes a tu comunidad si puedes hacer una copia o si hay otro sistema de acceso, y si prestas el tuyo, pacta cómo se devuelve.

Daños y seguros

De los daños a la plaza responde el conductor, «a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya» (artículo 1563 del Código Civil), y también de los que causen sus acompañantes (artículo 1564). Por eso importan las fotos.

Si el coche causa daños a otros dentro del garaje, la pregunta es la del seguro obligatorio del vehículo. Desde la reforma de 2025, la ley del seguro de vehículos define el hecho de la circulación como toda utilización del vehículo como medio de transporte «con independencia de las características de este, del terreno en el que se utilice el vehículo y de si está parado o en movimiento» (artículo 1 bis). Si eso cubre un golpe concreto dentro de un garaje, que lo confirme la aseguradora.

Tu seguro. Como propietario respondes ante la comunidad de los daños que cause quien use tu plaza (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pregunta a tu aseguradora si tu póliza cubre la responsabilidad civil cuando la plaza la usa otra persona a cambio de dinero, y pídele la respuesta por escrito. Anunciarte en TempoParking no incluye ningún seguro.

Realquilar una plaza que tienes alquilada

• Si la tienes alquilada sola, el Código Civil lo permite «Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente» (artículo 1550), y tú sigues respondiendo ante tu arrendador.
• Si va con tu piso, se aplican las reglas de la vivienda (artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y ahí solo se puede subarrendar de forma parcial y «previo consentimiento escrito del arrendador» (artículo 8).
• En la renta, lo que cobra quien subarrienda es rendimiento del capital mobiliario, no inmobiliario (artículo 25 de la ley del IRPF).

¿Hay que inscribir la plaza en el registro de alquileres de corta duración?

No parece. El Real Decreto 1312/2024, que creó el registro único para los alquileres de corta duración, se refiere a «un alojamiento amueblado», y una plaza de garaje no es un alojamiento. Además, según anota el propio BOE, el Tribunal Supremo anuló en mayo y junio de 2026 lo relativo al procedimiento de registro único.

Qué hace y qué no hace TempoParking

TempoParking es un tablón de anuncios. Publicamos tu anuncio con los datos de contacto que tú decides enseñar, y lo retiramos si es falso o ilícito en cuanto lo sabemos. No cobramos comisión, no gestionamos reservas, pagos, llaves ni mandos, no fijamos precios, no somos parte del alquiler y no mediamos si hay un desacuerdo.

La LSSI y el Reglamento europeo de Servicios Digitales eximen en general de responsabilidad a quien aloja información de otros si no sabe que es ilícita y, cuando lo sabe, la retira con diligencia (artículos 16 y 6). Pero la exención tiene condiciones: por ejemplo, no se aplica si el anunciante actúa bajo la dirección o el control de la web. No es un «no respondemos de nada». Si ves un anuncio falso o ilícito, escríbenos con el enlace y el motivo, y lo revisamos.

Casos prácticos

Las cifras son inventadas para el ejemplo y tus números serán otros. Los cálculos siguen las reglas de los apartados anteriores.

Lucía alquila por días una plaza que compró aparte

Lucía vive de alquiler y tiene en propiedad una plaza en otro edificio, que no forma parte de ninguna vivienda habitual. La anuncia a 10 € al día más IVA (12,10 €) y en el año la alquila 80 días a particulares.

Si su tipo fuera, por ejemplo, del 30 %, pagaría del orden de 225 € más de IRPF por esta plaza. No hay retención, porque sus inquilinos son particulares. Y presenta el 303 los cuatro trimestres, aunque en alguno no haya alquilado nada.

Una empresa alquila la plaza de Lucía

• Pocos días. Una empresa la alquila 15 días para el coche de un visitante: 150 € más 31,50 € de IVA. Como en el año le paga menos de 900 € sin IVA, no retiene nada.
• Muchos días. Otra empresa la alquila 100 días en el año: 1.000 € más 210 € de IVA. Aquí sí hay retención del 19 % sobre 1.000 €, es decir, 190 €. La empresa paga a Lucía 1.020 € (1.210 − 190) e ingresa los 190 € en Hacienda a cuenta del IRPF de Lucía, que declara 1.000 € de rendimiento íntegro por ese alquiler.

Marcos alquila por horas la plaza de su piso

Marcos compró su piso con una plaza de garaje, y de lunes a viernes, de 9 a 18 h, la alquila por horas a quien trabaja en la zona. Cobra IVA, porque la plaza no va alquilada junto con la vivienda de ese conductor, y declara rendimiento del capital inmobiliario. Como la plaza forma parte de su vivienda habitual, no genera renta imputada. Lo que no está claro es cómo reparte los gastos entre las horas alquiladas y las que la usa él: es el caso que conviene preguntar a la Agencia Tributaria o a un asesor.

¿Y cuánto cobrar? Lo que piden los aparcamientos públicos de tu ciudad es la referencia con la que compite tu plaza: está en cuánto se gana alquilando una plaza de garaje.