La respuesta depende de tres cosas: lo que digan los estatutos de tu comunidad, lo que la junta pueda decidir y con qué mayoría, y cómo figure tu plaza en los papeles. Da igual que la cedas por horas, por días o por meses: la ley no distingue. Las recorremos con el artículo delante, y donde la ley no llega, lo decimos.
Tu plaza y lo que es de todos
A cada piso o local le corresponde, dice la Ley de Propiedad Horizontal, la propiedad exclusiva de su espacio y de «los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título», y la copropiedad, con los demás dueños, de los elementos comunes (artículo 3). La ley llama local a toda parte del edificio que se pueda aprovechar por separado porque tiene salida a un elemento común o a la calle (artículo 1), y entre los anejos de un piso pone de ejemplo el garaje (artículo 5). Así que tu plaza puede figurar en el título como un local con su número o como anejo de tu piso; si es una parte de un garaje que es de varios, lo vemos en tu caso.
«Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.»
Es el punto de partida: ceder el uso de tu plaza no cambia tus obligaciones con la comunidad. Las cuotas, el respeto a lo común y la responsabilidad ante los vecinos siguen siendo tuyas, la use quien la use.
La Ley de Propiedad Horizontal no tiene ningún artículo que pida permiso a la comunidad para ceder una plaza. La única aprobación previa que exige para una actividad es la de los pisos turísticos (artículo 7.3), y se refiere a viviendas. Lo que sí puede limitarte son los estatutos de tu comunidad.
Lo que pueden decir los estatutos
Los estatutos son las reglas propias que el título constitutivo de la comunidad puede incluir. La ley les deja regular, entre otras cosas, el «uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios», con disposiciones que la ley no prohíba (artículo 5). Una regla que limite ceder las plazas tendría que estar ahí o en el propio título.
Y la ley los hace cumplir: al propietario y al ocupante «no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos», ni las dañosas para la finca, ni las que vayan contra las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2).
Inscritos o no
«…formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»
Unos estatutos sin inscribir no perjudican a terceros. A quién protege exactamente esa frase no lo define la ley, y está en lo que no hemos podido comprobar. Para salir de dudas, pide una copia de los estatutos y de las normas internas: el administrador custodia la documentación de la comunidad «a disposición de los titulares» (artículo 20). Si están inscritos o no, lo puedes comprobar en el Registro de la Propiedad.
Con qué mayoría se puede cambiar
Para cambiar los estatutos, salvo en lo que la ley regula aparte, hace falta unanimidad:
«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
El artículo 17 solo regula de forma expresa una limitación de alquileres: la de los pisos turísticos, que se aprueba con tres quintos (apartado 12). Para las plazas no hay una regla parecida, así que, leído el texto, meter en los estatutos una prohibición de cederlas cae en la unanimidad del apartado 6. Con un matiz: los propietarios que no fueron a la junta y, informados del acuerdo, no comunican su oposición al secretario en 30 días naturales cuentan como voto a favor (apartado 8). Si una comunidad intentara limitarlo por otra vía, como una norma interna aprobada por mayoría, la última palabra la tendría un juez.
| Acuerdo | Mayoría que pide la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Meter en los estatutos una prohibición o un límite a ceder las plazas | Unanimidad: todos los propietarios y todas las cuotas. Los ausentes que no se opongan en 30 días cuentan a favor. | 17.6 y 17.8 |
| Aprobar o cambiar las normas de régimen interiorUso de la puerta, la rampa, los mandos | Mayoría de los propietarios que sea también mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria, mayoría de los presentes que sume más de la mitad de sus cuotas. | 6, 14 y 17.7 |
| Autorizar al presidente a demandar a quien sigue con una actividad prohibida | La mayoría general de la fila anterior: la ley pide una junta convocada para eso, sin fijar una mayoría propia. | 7.2 y 17.7 |
| Poner o quitar un servicio de vigilancia | Tres quintos de los propietarios que sean también tres quintos de las cuotas. | 17.3 |
| Aprobar, limitar o prohibir los pisos turísticosNo alcanza a las plazas | Tres quintos de los propietarios que sean también tres quintos de las cuotas. | 17.12 |
Los propietarios con deudas vencidas con la comunidad pueden estar en la junta, pero no votan ni cuentan para las mayorías, salvo que hayan impugnado la deuda o consignado lo que deben (artículo 15.2).
Desde cuándo obligan
Los acuerdos válidos «obligan a todos los propietarios» (artículo 17.9), también a quien votó en contra. Son ejecutivos desde que se cierra el acta, que firman el presidente y el secretario al acabar la junta o en los diez días naturales siguientes, y el acta se envía a cada propietario (artículo 19.3). Impugnar uno no lo suspende, salvo que el juez lo decida (artículo 18.4).
Si el acuerdo cambia los estatutos, cuentan dos fechas más: la de los 30 días que tienen los ausentes para oponerse desde que se les comunica (artículo 17.8) y la de su inscripción en el Registro de la Propiedad, sin la cual no perjudica a terceros (artículo 5).
Lo que la ley no dice es si un acuerdo nuevo alcanza a un alquiler que ya estaba pactado. Solo lo aclara para los pisos turísticos: esos acuerdos «no tendrán efectos retroactivos» (artículo 17.12). Para las plazas está en lo que no hemos podido comprobar.
Lo que puede pedirte la comunidad
Tu plaza es tuya, pero el garaje funciona con reglas de todos. Esto es lo que la ley le deja pedir a la comunidad, y lo que te toca trasladar a quien use tu plaza:
- Normas de uso
- La junta puede aprobar normas de régimen interior «para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes», dentro de la ley y de los estatutos, y esas normas «obligarán también a todo titular» (artículo 6). Por ejemplo, el horario de la puerta, la velocidad en la rampa o el uso de los pasillos.
- Mandos y llaves
- El mando abre una puerta común, así que cómo se reparten y se copian puede ir en esas normas (artículo 6). Antes de hacer una copia o de prestar el tuyo, pregunta al administrador qué hay acordado y pacta con el conductor cómo te lo devuelve.
- Seguridad
- La junta decide las medidas «necesarias o convenientes para el mejor servicio común» (artículo 14). Poner o quitar un servicio de vigilancia pide tres quintos de los propietarios y de las cuotas (artículo 17.3).
- Cuidado y daños
- Tienes que usar bien lo común, «evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos», y resarcir los daños que cause tu descuido «o el de las personas por quienes deba responder» (artículo 9.1, letras a y b).
Lo que la ley no le da
Y esto es lo que no está en la ley, leída artículo por artículo:
- Un permiso para cada alquiler
- Ningún artículo lo pide para ceder una plaza. La única aprobación previa que exige la ley es la de los pisos turísticos (artículo 7.3).
- Una cuota más alta por alquilar
- La ley solo prevé de forma expresa subir los gastos a quien hace una actividad concreta en un caso: los pisos turísticos, hasta un 20 % más y con tres quintos (artículo 17.12). Para las plazas no tiene una regla así.
- Saber quién la usa
- La ley te obliga a comunicar al secretario tu domicilio y el cambio de dueño de tu piso o local (artículo 9.1, letras h e i). No dice nada de avisar cuando cedes el uso. Avisar al administrador, de todos modos, ahorra sustos.
Si tu plaza no es una plaza suelta
La respuesta cambia según cómo figure tu plaza en los papeles. Los casos que más dudas dan:
- ProindivisoTu plaza es una parte de un garaje que es de varios
- Hay garajes que son un solo local con muchos dueños, cada uno con una parte y el uso de una plaza. Mandan primero los contratos y las normas de esa comunidad, y a falta de ellos, el Código Civil (artículo 392), que deja a cada dueño «sustituir otro en su aprovechamiento» (artículo 399) sin perjudicar a la comunidad ni impedir a los demás usar lo común (artículo 394). Lo de administración se decide por mayoría de partes, no de cabezas (artículo 398), y en la junta del edificio el local vota por medio de un representante (artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal).
- Garaje aparteEl garaje tiene su propia comunidad
- La Ley de Propiedad Horizontal se aplica también a las subcomunidades, las que se forman cuando varios propietarios disponen en exclusiva de unos elementos o servicios «dotados de unidad e independencia funcional o económica» (artículo 2 d), y a los complejos inmobiliarios privados (artículos 2 c y 24). Para ti, lo práctico: cuentan los estatutos y la junta de la comunidad del garaje, y también los del edificio si el garaje forma parte de él. Pide los dos.
- AnejoLa plaza va con tu piso
- Si el título la señala como anejo de tu vivienda, forma parte de tu derecho sobre ella (artículos 3 y 5), y al disponer del piso no puedes separar los elementos que lo integran (artículo 3). Ese mismo artículo contempla la «transmisión del disfrute» y no la prohíbe. Hay plazas atadas al piso por el título (lo que se suele llamar vinculación «ob rem»), por la licencia del edificio o por ser vivienda protegida, y si eso impide alquilarla sola no lo hemos podido comprobar: mira tu escritura y, si es protegida, pregunta al organismo de vivienda de tu comunidad autónoma. Para Hacienda también cambia: alquilada sola, a alguien que no vive en tu piso, tiene sus propias reglas, que están en la guía legal.
- Acceso compartidoTu plaza tapa otra, o se llega a ella por otra
- El paso por la puerta, la rampa y los pasillos se rige por las normas de la comunidad y por el deber de usar bien lo común, sea de uso general o privativo (artículo 9.1 a). Si para sacar un coche hay que mover otro, lo que puede exigir cada dueño depende del título y de las servidumbres de ese garaje, y eso no lo hemos podido comprobar. Antes de anunciarla, acuerda con el vecino afectado cómo se hace y pásaselo por escrito a quien la alquile.
- No es tuyaLa tienes alquilada
- Antes que la comunidad está tu contrato con el dueño. Lo explica la guía legal en realquilar una plaza que tienes alquilada.
Si quien la usa hace algo mal
Ante la comunidad respondes tú. La ley te obliga a «observar la diligencia debida en el uso del inmueble» y a responder ante los demás propietarios «de las infracciones cometidas y de los daños causados» (artículo 9.1 g), y ceder el uso no cambia esas obligaciones (artículo 3). Si quien alquila tu plaza unas horas es, para la ley, una de las personas «por quienes deba responder» (artículo 9.1 b) no está escrito; lo prudente es contar con que la comunidad te pida cuentas a ti.
Si el problema es una actividad prohibida por los estatutos, dañosa para la finca o molesta, la ley prevé una escalera. El presidente, por su cuenta o porque se lo pide un vecino, requiere a quien la hace que pare. Si sigue, la junta puede autorizarle a demandar, y la demanda se dirige contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante. Si el juez da la razón a la comunidad, puede ordenar el cese y una indemnización, privar del uso de la vivienda o el local hasta tres años y, si el infractor no es el propietario, extinguir sus derechos sobre el local y ordenar «su inmediato lanzamiento» (artículo 7.2).
Es el caso extremo, para una conducta que sigue después del aviso. Para lo de todos los días, lo que te protege es lo que dejes pactado con el conductor (la lista de qué dejar por escrito) y saber qué cubre tu seguro cuando la usa otra persona (daños y seguros, en la guía legal).
Si un vecino se queja
Una queja no es una sanción, pero conviene tomársela en serio desde el principio. Estos son los pasos, en orden. Puedes marcarlos aquí o imprimir la lista.
Si hay una queja
Un acuerdo se puede impugnar cuando es contrario a la ley o a los estatutos, cuando es gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando causa un grave perjuicio a un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo o se tomó con abuso de derecho (artículo 18.1). Si crees que es tu caso, eso ya es cosa de un abogado.
TempoParking no media en estas discusiones: es un tablón de anuncios, como contamos en qué hace y qué no hace TempoParking.
Hacienda, IVA y contrato
Esta guía no los repite. Están en la guía legal, cada cosa con su norma:
- ¿Hay que declararlo en la renta?
- El IVA, también el de la plaza que va con el piso
- ¿Hace falta contrato? y qué dejar por escrito
- Daños y seguros
- La comunidad, en corto: el resumen de esta guía
Lo que no hemos podido comprobar
Lo decimos en voz alta para que la falta de un dato no se lea como que no existe.
- Si es válida una cláusula de estatutos que prohíba ceder las plazas, o cederlas a quien no vive en el edificio. La ley deja a los estatutos regular el uso de cada piso o local (artículo 5), pero la validez de cada cláusula la deciden los jueces, y no hemos leído sentencias.
- Si una norma de régimen interior, aprobada por mayoría, puede limitar lo que haces con tu propia plaza. El artículo 6 las ciñe a la convivencia y al uso de lo común; dónde está la frontera en cada caso lo decide un juez.
- A quién protege exactamente el artículo 5 cuando dice que unos estatutos sin inscribir «no perjudicarán a terceros». La ley no define quién es tercero.
- Si un acuerdo nuevo que limite ceder las plazas alcanza a un alquiler que ya estaba pactado. La ley solo dice que no tienen efectos retroactivos los acuerdos sobre pisos turísticos (artículo 17.12).
- Si quien alquila tu plaza unas horas o unos días es, para la ley, una de las personas «por quienes deba responder» (artículo 9.1 b). La ley no lo precisa.
- Si una plaza atada al piso por el título, por la licencia del edificio o por ser vivienda protegida se puede alquilar sola. Depende de cada vinculación y, en las licencias y la vivienda protegida, de normas autonómicas y municipales que no hemos leído.
- Si puedes ceder una plaza que en el título no es tuya, sino un elemento común de uso privativo (la ley contempla ese uso en el artículo 9.1 a). Depende de lo que diga el título.
- Qué puede exigir cada dueño cuando una plaza tapa otra o se llega a ella por otra. Depende del título y de las servidumbres de cada garaje.
- Si la comunidad puede repartir más gastos a quien alquila su plaza. La ley solo lo prevé de forma expresa para los pisos turísticos (artículo 17.12).
- Qué cubre el seguro de tu comunidad cuando el daño lo causa quien usa tu plaza. Depende de cada póliza: pregúntalo al administrador.
- Cataluña regula la propiedad horizontal en su propio Código Civil, que no hemos leído para esta guía. Si tu garaje está allí, esta guía cuenta la ley estatal y no basta.