Un parking público y un vecino que alquila su plaza por horas cobran por lo mismo: un sitio donde dejar el coche. La ley los separa por una pregunta: quién responde del coche mientras está dentro. Aquí tienes los dos contratos uno al lado del otro, cada diferencia con su artículo, para que anuncies lo que de verdad ofreces.
Dos contratos, punto por punto
| Aspecto | Alquilar tu plaza | Contrato de aparcamiento |
|---|---|---|
| La ley | El Código Civil: un arrendamiento de cosas (art. 1543). | La Ley 40/2002 (art. 1). |
| Qué se cede | El uso de la plaza, por un tiempo y un precio. | Un espacio para aparcar, con la vigilancia y la custodia del coche. |
| Quién | Cualquiera que tenga la plaza. | Quien lo hace «como actividad mercantil», en un local o recinto del que es titular. |
| El precio | El que pactéis. | Según el tiempo real; en el estacionamiento rotatorio, por minuto y sin redondeos. |
| El papel | No hace falta: vale de palabra o por mensajes, como cuenta la guía legal. | Un justificante con el coche identificado y si deja las llaves (art. 3.1 b). |
| Antes de entrar | Lo que acordéis. | Precios, horarios y normas a la vista, y formularios de reclamaciones (art. 3.1 d y e). |
| Al acabar | Te devuelve la plaza como la recibió (art. 1561). | Le devuelve el coche «en el estado en el que le fue entregado» (art. 3.1 c). |
| Si hay un daño | Del daño a la plaza responde quien la usa, salvo que pruebe que no fue culpa suya (art. 1563). | El aparcamiento responde ante el conductor y el dueño del coche si no cumple (art. 5.1). |
| Si no paga | Se le reclama: si el inquilino no paga. | El aparcamiento puede retener el coche hasta que pague (art. 5.3). |
Cada fila, con su artículo al margen, en los apartados de abajo.
Qué es un aparcamiento para la ley
La Ley 40/2002 se aplica a «los aparcamientos en los que una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del que es titular para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio» (artículo 1.1). La definición junta cinco piezas:
- Un negocio
- Lo hace «como actividad mercantil». La ley no dice cuándo alquilar se convierte en eso: lo vemos en el apartado del alquiler por horas.
- Un recinto
- Un espacio en un local o recinto del que es titular quien lo cede.
- Para aparcar
- Vehículos de motor.
- Vigilancia y custodia
- Mientras el coche está dentro. Es la pieza que separa un aparcamiento de una plaza alquilada.
- Precio por tiempo
- Según el tiempo real que dura el servicio.
Y distingue dos modalidades: con reserva de plaza, en la que el aparcamiento mantiene una plaza «a disposición plena del usuario» durante todo el tiempo pactado, y el estacionamiento rotatorio, por un tiempo variable que no se fija antes, en el que el precio se pacta «por minuto de estacionamiento, sin posibilidad de redondeos» (artículo 1.2).
Quedan fuera los estacionamientos en la calle, también los de zona regulada, y los que no se pagan ni directa ni indirectamente (artículo 2). En lo que la ley no regula, manda lo que pacten las partes y, después, las reglas generales de los contratos y «los usos y costumbres del lugar» (artículo 7).
Qué es alquilar tu plaza
Alquilar tu plaza es un arrendamiento de cosas: una parte se obliga a dar a la otra «el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto» (artículo 1543 del Código Civil), sean horas, días o meses. Como arrendador debes tres cosas: entregar la plaza, hacer en ella las reparaciones necesarias para que siga sirviendo para aparcar y mantener a quien la usa «en el goce pacífico» mientras dure el alquiler (artículo 1554). Vigilar su coche no está entre ellas.
Quien la usa debe pagar en los términos pactados y usarla para lo que acordasteis (artículo 1555), devolverla como la recibió (artículo 1561) y responde de su deterioro, salvo que pruebe que no fue culpa suya (artículo 1563).
La Ley de Arrendamientos Urbanos solo nombra la plaza de garaje cuando se alquila como accesoria de la vivienda «por el mismo arrendador»: entonces se aplican las reglas de la vivienda (artículo 2.2). Para una plaza alquilada sola, la ley llama uso distinto de vivienda al alquiler que recae «sobre una edificación» (artículo 3.1), sin decir si una plaza lo es. Es la duda que deja abierta la guía legal, y aquí sigue abierta. Si se aplicara, mandaría lo pactado y, en lo demás, esa ley y el Código Civil (artículo 4.3).
En los dos casos, lo que pactéis cuenta: el Código Civil deja pactar todo lo que no vaya contra las leyes, la moral ni el orden público (artículo 1255).
Vigilar el coche lo cambia todo
La diferencia que más pesa es esa. El aparcamiento tiene que devolver el coche «en el estado en el que le fue entregado», con sus componentes y accesorios fijos y habituales (artículo 3.1 c), y responde ante el conductor y ante el dueño del coche de los daños que les cause no cumplir sus obligaciones (artículo 5.1). Los accesorios que se pueden quitar, como el móvil, los tiene que retirar el conductor: de esos no responde.
El Código Civil tiene además un contrato para guardar cosas ajenas, el depósito, que existe desde que alguien «recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y de restituirla» (artículo 1758). Quien la guarda tiene que devolverla cuando se la pidan, y responde de su pérdida según las reglas generales de las obligaciones (artículo 1766).
El nombre que le pongas no lo decide todo: si las palabras de un contrato parecen contrarias a la intención evidente de las partes, prevalece la intención (artículo 1281). Por eso importa más lo que prometes que cómo lo llamas.
El acuerdo para alquilar tu plaza lo deja escrito: lo que se alquila es el uso de la plaza para aparcar, sin vigilar ni guardar el vehículo. Qué pasa si su coche aparece con un golpe lo cuenta la guía de seguro y daños.
Por horas: cuándo te pareces a un parking
Alquilar por horas acerca tu plaza a un parking en una cosa: cobras por el tiempo. Lo demás depende de lo que ofrezcas. Estos son los casos más comunes:
- CasoLa alquilas por meses a un vecino
- Es un alquiler del Código Civil: le cedes el uso de la plaza por un tiempo y un precio (artículo 1543).
- CasoPor horas o por días, a gente distinta, sin vigilar
- Sigue siendo un alquiler. La Ley 40/2002 describe un aparcamiento con los deberes de vigilancia y custodia del coche, y tú no los asumes. Si alquilarla a menudo la convierte en «actividad mercantil», la ley no lo dice: está en lo que depende de tu caso.
- CasoPrometes vigilancia, te quedas las llaves o el anuncio dice «vigilado»
- Asumes guardar el coche, que es lo que tienen en común el contrato de aparcamiento y el depósito. Te acercas a responder de que salga como entró (artículo 3.1 c de la Ley 40/2002) o a las obligaciones de quien guarda una cosa ajena (artículo 1766 del Código Civil).
- CasoVarias plazas, barrera, ticket por minutos y alguien en la entrada
- Es lo que describe la Ley 40/2002: un negocio de aparcamiento, con todas sus obligaciones. Y para Hacienda la cuenta es otra, como verás más abajo.
Qué obligaciones cambian
Si tu alquiler acabara dentro de la Ley 40/2002, estas son las obligaciones que tendrías y que hoy no tienes:
- Justificante
- En papel o en otro soporte que se pueda guardar, con la matrícula o algo que identifique el coche y si te deja las llaves; en el rotatorio, también el día, la hora y el minuto de entrada (artículo 3.1 b).
- Precios a la vista
- Precios, horarios y normas de uso, que se vean antes de contratar, incluido si pides las llaves (artículo 3.1 d).
- Reclamaciones
- Formularios de reclamaciones (artículo 3.1 e), y el conductor puede pedir la mediación y el arbitraje de consumo (artículo 5.4).
- Devolver el coche
- Como entró, con sus componentes fijos y habituales (artículo 3.1 c).
- Responder
- De los daños que cause no cumplir todo lo anterior, ante el conductor y ante el dueño del coche (artículo 5.1).
La ley también da algo al aparcamiento: puede retener el coche hasta que le paguen (artículo 5.3), quien aparca tiene que seguir sus normas de uso y seguridad (artículo 4 d) y un coche que se queda más de seis meses con señales de abandono se puede retirar por el procedimiento de la ley de tráfico (artículo 6). Esa retención es de la Ley 40/2002: si quien alquila tu plaza no te paga, la guía de impagos explica por qué no conviene quedarte con nada suyo por tu cuenta.
El anuncio, sin prometer custodia
Escribe esto
Una plaza«Se alquila plaza de garaje por horas», el horario en que se puede entrar, las medidas y cómo es el acceso. Si el garaje tiene cámaras o puerta automática, como dato del garaje.
Evita esto
Un servicio de custodia«Parking vigilado», «custodia», «nos quedamos las llaves» o «respondemos de tu coche». Y cobrar como un parking, con ticket de entrada y por minutos.
En el acuerdo, que quede escrito lo mismo: el acuerdo para alquilar tu plaza ya lo dice. Qué más conviene no poner en un anuncio está en cómo hacer el anuncio. Y TempoParking es un tablón de anuncios: publica el tuyo, pero no vigila plazas ni gestiona entradas, pagos ni llaves, como cuenta la guía legal en qué hace y qué no hace TempoParking.
Y para Hacienda
Lo que cobras por ceder la plaza es rendimiento del capital inmobiliario, y solo pasa a ser actividad económica si para llevarlo tienes una persona empleada a jornada completa, como explica la guía legal. Si además ofreces vigilancia, lavado u otros servicios, consúltalo antes con la Agencia Tributaria, porque la calificación puede cambiar. Con la plaza sola cobras un 21 % de IVA en cualquier caso, y cuánto pagarías en la renta te lo calcula la calculadora de Hacienda.
Lo que depende de tu caso (5)
Lo que la ley no define o decide un juez, y cómo no depender de ello.
- Cuándo alquilar tu plaza pasa a ser una «actividad mercantil» para la Ley 40/2002. La ley no lo define: cuantas más plazas, más conductores distintos y más organización (barrera, ticket, alguien que controla la entrada), más se parece a un negocio. Si vas por ese camino, consúltalo con un abogado antes de empezar.
- Si contar en el anuncio que el garaje tiene cámaras, vigilante o puerta automática de la comunidad se lee como una promesa de vigilancia. Preséntalo como un dato del garaje, no como un servicio tuyo, y deja escrito en el acuerdo que no vigilas ni guardas el coche.
- Si quedarte las llaves del coche, aunque sea para moverlo, te convierte en depositario. El depósito empieza cuando alguien recibe una cosa ajena para guardarla y devolverla (artículo 1758 del Código Civil): si no quieres esa obligación, que el conductor se quede siempre con sus llaves.
- Si a una plaza alquilada sola se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos como uso distinto de vivienda. La ley pide que el alquiler recaiga «sobre una edificación» (artículo 3) y no aclara si una plaza lo es: es la misma duda de la guía legal. Si alquilas por meses, pide fianza y déjalo todo por escrito.
- En los territorios con derecho civil propio, como Cataluña o Navarra, el Código Civil rige solo como supletorio (artículo 13) y el alquiler puede tener reglas propias: consúltalo allí.