Si el inquilino de tu plaza no paga o no devuelve el mando

Parte del mismo sitio que la guía legal: alquilar tu plaza sola, por horas, días o meses, es un arrendamiento de cosas, en el que una parte da a la otra «el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto» (artículo 1543 del Código Civil). Si a una plaza suelta se le aplica además la Ley de Arrendamientos Urbanos es una duda que la guía legal deja abierta, y aquí sigue abierta. Cada paso lleva su artículo al margen, y donde la ley no llega, lo decimos.

Pagar es la primera obligación de quien alquila: «el precio del arrendamiento en los términos convenidos» (artículo 1555). Antes de reclamar nada, mira qué pactasteis: cuánto, cuándo y cómo. Si no pactasteis cuándo se paga, la ley se remite a «la costumbre de la tierra» (artículo 1574), que es justo lo que nadie sabe decirte con seguridad.

Si el día pasó, escríbele. Un recordatorio resuelve muchos olvidos; si no basta, el paso siguiente es reclamarle el pago formalmente y, en el mismo escrito, proponerle una salida. La ley lo tiene en cuenta: quien debe incurre en mora «desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación», salvo que la obligación o la ley digan expresamente otra cosa (artículo 1100). Y desde la mora, en una deuda de dinero, debe también los intereses que pactasteis o, si no pactasteis ninguno, el interés legal (artículo 1108).

Reclamar por escrito, además, interrumpe la prescripción (artículo 1973). Para reclamar lo que te debe tienes cinco años: es el plazo de las acciones personales sin plazo especial y el de «satisfacer el precio de los arriendos» (artículos 1964 y 1966).

Que quede constancia importa también en el juzgado. Si pides el desahucio por falta de pago, quien alquila puede pararlo pagando todo lo que debe en el plazo que le da el juzgado; es lo que la ley llama enervar el desahucio. Pero no puede hacerlo si ya lo hizo una vez (salvo que entonces no cobraras por causa tuya), ni si le requeriste el pago «por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda» y no pagó (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y si, ya demandado, te da la razón antes de contestar, en principio no paga las costas, salvo que el juez aprecie mala fe; y la ley cuenta como mala fe que le hubieras requerido antes «de forma fehaciente y justificada» (artículo 395).

Desde el 3 de abril de 2025, en lo civil, para que se admita una demanda hay que haber acudido antes a «algún medio adecuado de solución de controversias» (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, que entró en vigor tres meses después de publicarse, según su disposición final trigésima octava). Lo exige en todos los procesos declarativos del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es donde está el juicio verbal del desahucio, y en los procesos especiales del libro IV, donde está el monitorio, salvo en una lista de materias. En esa lista está la tutela sumaria de la posesión, pero no el desahucio ni el monitorio. Para pedir la ejecución de lo que ya ganaste no hace falta (apartado 3). Si alcanza también a la petición del monitorio, que la ley no llama demanda, está en lo que no hemos comprobado; lo prudente es intentarlo antes de los dos.

No hace falta un mediador. La ley entiende por medio adecuado cualquier actividad negociadora a la que las partes acuden de buena fe para buscar una solución fuera del juzgado, «ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral» (artículo 2), y da el requisito por cumplido, entre otros casos, «cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes». Lo que sí pide es «una identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio» (artículo 5.1): si vas a reclamar el dinero y la plaza, que tu escrito hable de las dos cosas.

Si no contesta, el intento se acredita con «cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro» (artículo 10.2). Si en treinta días naturales desde que la recibe no hay reunión ni respuesta por escrito, la negociación se da por terminada sin acuerdo (artículo 10.4). Para que el intento cuente, la demanda tiene que presentarse en el año siguiente a que recibiera tu solicitud, si no contestó, o a que la negociación acabara sin acuerdo (artículo 7.3). Pedirle negociar, además, interrumpe la prescripción (artículo 7.1).

También vale una oferta vinculante confidencial: si no la acepta en un mes, el requisito se da por cumplido (artículo 17). Pero es la única forma de negociar que pide abogado, salvo que el asunto no pase de 2.000 euros (artículo 6.2).

En la práctica, el mismo escrito con el que le reclamas el pago puede invitarle a negociar si lleva una propuesta concreta y le pide respuesta por escrito; si basta para las dos cosas, está en lo que no hemos comprobado. Guarda la copia y el justificante de que lo recibió: van con la demanda (artículo 264.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si pactasteis una fianza, se usa como dice vuestro acuerdo. Los contratos «tienen fuerza de ley entre las partes contratantes» (artículo 1091), y podéis pactar lo que queráis mientras no vaya contra las leyes, la moral ni el orden público (artículo 1255). Por eso conviene que el acuerdo diga qué cubre (el precio que quede sin pagar, los daños, el mando que no vuelva) y cuándo se devuelve.

¿Y si el acuerdo no dice nada? El Código Civil permite compensar dos deudas cuando dos personas son a la vez acreedora y deudora la una de la otra (artículo 1195), si las dos son de dinero, están vencidas y son líquidas y exigibles (artículo 1196). Al acabar el alquiler, tú le debes la fianza y él te debe el precio. Si eso basta para quedártela sin haberlo pactado, no lo hemos comprobado.

Sirve para reclamar una «deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible» que puedas acreditar con un documento: uno que aparezca firmado por el deudor, «cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren», o facturas, albaranes y otros documentos que, aunque los hagas tú, sean de los que habitualmente documentan esa clase de deudas (artículo 812). Aquí ayudan el acuerdo firmado por los dos y, si cobras con IVA, la factura de cada alquiler, que la guía legal explica en alta, facturas y modelos.

Se pide en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o la residencia del deudor (artículo 813), con un escrito que diga quién debe, dónde vivís cada uno, de dónde sale la deuda y cuánto es, junto con el documento. Puede hacerse en impreso o formulario, en papel o por la sede electrónica, y para presentarlo «no será preciso valerse de procurador y abogado» (artículo 814).

Si lo que aportas es un principio de prueba de la deuda, el juzgado le requiere para que en veinte días te pague o explique por qué no debe (artículo 815). A partir de ahí puede pasar una de estas tres cosas:

Para que te hagas una idea de las cantidades: van al juicio verbal las demandas de hasta 15.000 euros (artículo 250.2), y al ordinario las que pasan de esa cifra (artículo 249.2). Con una plaza, lo normal es quedarse muy por debajo.

Si sigue usando tu plaza sin pagar, el Código Civil te deja desahuciarle judicialmente por «falta de pago en el precio convenido», y también cuando ha expirado el plazo (artículo 1569). En general, si una de las partes no cumple, la otra puede pedir la rescisión del contrato y una indemnización, o solo la indemnización (artículo 1556).

La Ley de Enjuiciamiento Civil lleva al juicio verbal, «cualquiera que sea su cuantía», las demandas que reclaman rentas impagadas y las que, por impago o porque expiró el plazo, piden recuperar «una finca rústica o urbana dada en arrendamiento» (artículo 250.1.1.º). Se presentan en el juzgado del lugar donde está la finca (artículo 52.1.7.º). Si una plaza alquilada sola cuenta como esa finca, la ley no lo precisa: está en lo que no hemos comprobado.

En la misma demanda puedes reclamar lo que te debe (artículo 437.4). Admitida, el juzgado le requiere para que en diez días deje la plaza, pague, o se oponga explicando por qué no debe. Si no hace nada, el juicio se da por terminado y se procede al lanzamiento en el día y la hora que ya estaban fijados, y el decreto le impone las costas e incluye las rentas que se devenguen hasta que recuperes la plaza (artículo 438.5).

La regla es que sí: se comparece por medio de procurador y dirigido por abogado (artículos 23 y 31). Las excepciones que pueden tocarte son dos: «los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros», y la petición inicial del monitorio. El desahucio no va al juicio verbal por la cuantía, sino por la materia, «cualquiera que sea su cuantía» (artículo 250.1.1.º), así que, leída la ley, esa excepción no lo alcanza.

Si el juez rechaza todo lo que pide una parte, esa parte paga las costas, salvo que el caso presentara «serias dudas de hecho o de derecho»; y lo que paga por los abogados de la otra tiene un tope de un tercio de la cuantía del proceso, salvo temeridad (artículo 394). Con una deuda pequeña, ese tope cuenta: hazte una idea de lo que te costará el abogado antes de empezar. Si dudas, consulta con un profesional; esta guía no sustituye a uno.

Al acabar, quien alquila «debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió» (artículo 1561). El artículo habla de la plaza; del mando, la llave o la tarjeta, lo que cuenta es lo que pactasteis, que obliga como la ley entre vosotros (artículo 1091). Por eso el acuerdo para alquilar tu plaza pregunta cómo y cuándo se devuelve y quién paga la copia o el cambio si se pierde.

Si lo pactasteis y no lo devuelve, reclámale por escrito lo que pactasteis, como cualquier otra deuda, y si no paga, por las mismas vías de arriba. El Código Civil hace responder de los daños a quien «de cualquier modo» contraviene lo que le obliga (artículo 1101). Si no lo pactasteis, si puedes cobrárselo y cuánto está en lo que no hemos comprobado.

Lo que no puedes es quitárselo. La ley lo dice así: «El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente» (artículo 441).

Un alquiler con fecha de fin acaba ese día «sin necesidad de requerimiento» (artículo 1565). Si no pusisteis fecha, se entiende hecho por días si el precio es diario, por meses si es mensual y por años si es anual, y cesa cumplido ese término (artículo 1581).

Así que no lo dejes correr. Tácita reconducción quiere decir que el alquiler sigue, por el tiempo que fija el artículo 1581: por días, meses o años según el precio (artículo 1566). Escríbele el primer día: que el acuerdo acabó, en qué fecha, y que no estás de acuerdo con que siga.

Si aun así no se va, la vía es el desahucio por expiración del plazo: el Código Civil lo prevé por «haber expirado el término convencional» o el del artículo 1581 (artículo 1569), y la Ley de Enjuiciamiento Civil lo lleva al mismo juicio verbal que el impago (artículo 250.1.1.º), con la misma duda sobre las plazas sueltas. La ley tiene además un juicio para recuperar una finca «cedida en precario» (artículo 250.1.2.º); si se la dejaste sin cobrar, pregunta a un abogado si es tu caso.

No le bloquees la salida, no cambies el código con su coche dentro y no intentes mover su coche. La ley protege a todo poseedor, que tiene «derecho a ser respetado en su posesión» (artículo 446 del Código Civil); a quien quiera quitarle a otro una cosa que se resiste a entregar, le manda pedir auxilio a la autoridad (artículo 441); y da un juicio verbal de tutela sumaria a quien ha sido despojado de la tenencia de una cosa o «perturbado en su disfrute» (artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si eso protege a quien sigue en tu plaza cuando el alquiler ya acabó, no lo hemos comprobado. Lo prudente es no ponerlo a prueba y consultarlo antes con un abogado.