¿Vender o alquilar tu plaza de garaje?

La venta de tu plaza es una ganancia patrimonial, o una pérdida si te dan menos de lo que te costó (artículo 33 de la ley del IRPF). No tributa lo que cobras, sino la diferencia entre lo que vale la venta y lo que valió la compra (artículo 34).

Qué entra en cada lado lo dice el artículo 35, y el manual de la renta de la Agencia Tributaria lo detalla:

Uno de esos tributos de la venta es la plusvalía municipal: en el caso práctico de su manual, la Agencia Tributaria la resta del precio de venta. Y salvo que pactéis otra cosa, los gastos de otorgar la escritura son de quien vende (artículo 1455 del Código Civil).

La ganancia de una venta va a la base del ahorro (artículo 46): no se suma a tu sueldo ni a tu pensión, y tiene su propia escala. Son dos mitades iguales, la estatal (artículo 66) y la autonómica (artículo 76), que juntas quedan así:

Se declara en la renta del año en que vendes (artículo 14). Si la compraste antes del 31 de diciembre de 1994, una parte de la ganancia se reduce (disposición transitoria novena), con un límite: alcanza hasta 400.000 € de ventas, sumando esta y las que la usaron desde 2015. Y si la vendes por menos de lo que te costó, la pérdida se compensa con las ganancias de otras ventas del mismo año y con los intereses y dividendos del año, hasta un 25 % de ellos; lo que sobre, en los cuatro años siguientes (artículo 49).

Alquilarla unos años y venderla después tiene un coste que aparece al final. Al valor de compra se le restan las amortizaciones que podías deducirte mientras estuvo alquilada, «computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto» (artículo 40 del Reglamento del IRPF): se resta aunque no te la hayas deducido. La Agencia Tributaria fija esa amortización mínima, para un inmueble alquilado, en el 3 % al año desde 2003, sin contar el suelo. Hay un matiz reciente, que contamos en lo que no sabemos.

Se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y grava lo que ha ganado de valor el suelo cuando se transmite (artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). En un edificio, la ley toma la parte del valor que corresponde al suelo según el catastro. No todos los ayuntamientos lo cobran: la ley les deja «establecer y exigir» este impuesto (artículo 59).

En una venta lo paga quien vende (artículo 106). Si quien vende es una persona física que no reside en España, lo ingresa el comprador en su lugar.

Se calcula con el valor catastral del suelo en el momento de la venta, multiplicado por un coeficiente que depende de los años que la has tenido, con un tope de veinte (artículo 107). Al resultado se le aplica el tipo de tu ayuntamiento, que no puede pasar del 30 % (artículo 108). Los coeficientes también los aprueba cada ayuntamiento, sin pasar de unos máximos que fija la ley.

Si el suelo no ha ganado valor, no se paga. No hay impuesto cuando lo que vale el suelo al vender no supera lo que valía al comprar, y para comprobarlo se toma lo que dicen las dos escrituras, en la proporción que el catastro da al suelo (artículo 104.5). Hay que declararlo y llevar las dos escrituras. Y si la ganancia real es menor que la que sale con los coeficientes, puedes pedir que se calcule sobre la real (artículo 107.5).

Tienes 30 días hábiles desde la venta para presentar la declaración en el ayuntamiento, o la autoliquidación si tu ayuntamiento la pide (artículo 110).

La ley del IVA solo grava lo que venden los empresarios en su actividad (artículo 4): si eres un particular y nunca la has alquilado, tu venta no lleva IVA. Pero quien alquila su plaza sola cobra IVA y, para ese impuesto, es empresario: la ley considera así a «los arrendadores de bienes» (artículo 5). Por eso, según la Dirección General de Tributos, la venta de esa plaza también está sujeta al impuesto (consulta V1750-21).

Ahora bien, en el caso que resolvió, una plaza alquilada más de dos años a otra persona, la venta era una segunda entrega de edificación, «sujeta pero exenta» del impuesto (artículo 20). Y cuando la venta de un inmueble está exenta de IVA, paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (artículo 4), que corre a cargo de quien compra (artículo 8 de su ley). Solo se puede renunciar a la exención si el comprador es un empresario que puede deducirse el IVA (artículo 20).

Lo que cobras de alquiler es rendimiento del capital inmobiliario (artículo 22 de la ley del IRPF). Se suma a tus demás ingresos de la base general, la del sueldo o la pensión, después de restar los gastos del tiempo en que estuvo alquilada. Si la alquilas sola, sin la vivienda, cobras además un 21 % de IVA, que es de Hacienda, aunque seas un particular. Lo cuenta la guía legal, con su norma y un caso con números: la renta, el IVA y la retención si te paga una empresa.

Si no la vendes ni la alquilas, sigues pagando la comunidad y el IBI, que paga quien es dueño (artículo 63 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Y en la renta se te imputa cada año un 2 % de su valor catastral, o un 1,1 % si se revisó en los últimos diez años (artículo 85 de la ley del IRPF), salvo que la plaza forme parte de tu vivienda habitual. Lo explica la guía legal en los días que no la alquilas.

Lo de arriba vale para una plaza suelta, que figura como finca aparte y es solo tuya. Si va con tu piso, si es una parte de un garaje de varios dueños, si tu comunidad pone pegas o si crees que la vas a necesitar, la respuesta cambia. Estos son los casos que más dudas dan, cada uno con su norma: